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Changer de banque : rien de plus facile ?
Lors de votre recherche de votre prêt immobilier, vous pouvez trouver de meilleures conditions à la concurrence que dans votre banque traditionnelle. Tenté par le changement de banque ? Quels sont les coûts à prévoir ? Lors de la souscription d'un crédit immobilier, 1 emprunteur sur 2 change de banque. En effet, les banques utilisent le crédit immobilier comme produit d'appel pour conquérir une nouvelle clientèle. Les meilleures conditions s'obtiennent auprès d'une nouvelle banque, moyennant la domiciliation de vos revenus chez elle. Changer de banque peut vous rapporter gros lors d'un crédit immobilier en particulier, cependant quels seront les coûts générés par le changement de banque ? Récapitulatif des frais inhérents à cette opération… - Depuis le 1er janvier 2005, la clôture d'un compte courant ou d'un livret d'épargne (LEP, Codevi) ne coûte rien. Cependant, pendant le laps de temps que prend votre transfert, soyez vigilent : une mauvaise planification peut entraîner son lot de mauvaises surprises. Il vous faut être attentifs à vos virements automatiques : si le compte que vous fermez n'est plus approvisionné et qu'un prélèvement oublié a lieu, vous risquez le découvert et les agios qui vont avec… Pire, si un chèque oublié se présente : pénalités de retard et frais de rejet de chèque impayé vous seront facturés. De plus, la banque que vous quitter ne sera en aucun cas conciliante ou prête au moindre geste commercial. - Frais inhérents à la mise en place du compte dans la nouvelle banque choisie pour votre financement immobilier : carte bancaire, commande de chéquier, mise en place des prélèvements automatiques etc. - Frais de résiliation des différents produits en cours dans la banque que vous quittez : frais de résiliation de l'assurance habitation, automobile, cotisation de votre ancienne carte bancaire. - Frais liés au transfert de votre épargne : PEL, CEL et Plan d'Epargne Populaire (PEP) sont transférables, mais non sans frais. Selon les établissements, le « coût de sortie » pour un PEL ou CEL varie entre 37 et 60€ et entre 60 et 80€ pour votre PEP. Tout doit être clôturé puis à nouveau souscrit dans la nouvelle banque. Aussi, il est idéal de pouvoir laisser certains produits d'épargne dans l'ancienne banque. Mais pensez vous vraiment négocier le meilleur financement si la banque que vous choisissez ne récupère pas votre épargne sur ses livres ? Tout est affaire de négociation … - Pénalités liés au remboursement anticipé de prêts : il n'est en effet pas possible de « transférer » un crédit à la consommation ou un crédit immobilier d'une banque à l'autre. Même si le terme de transfert est souvent utilisé (à tort), il s'agit en fait d'un rachat d'une banque à l'autre. Aussi, vous aurez à payez des pénalités qui représentent le plus souvent 3% du capital restant (le solde du prêt en cours dans la banque que vous quittez). Concernant le rachat de prêt immobilier, reportez vous à notre guide. Les 10 étapes clés de votre acquisition immobilière
C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l'acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente du bien. Les propositions commerciales sont des annonces de taux de crédit faites par des établissements bancaires. Il est recommandé d'en obtenir plusieurs afin de pouvoir les comparer en toute liberté. Vous pouvez démarcher plusieurs banques en agence en prenant des rendez vous ou utiliser les services d'un courtier, lequel interrogera pour vous les banques pour votre dossier et négociera les conditions d'emprunt en fonction de votre profil. Une fois que vous avez choisi la proposition de crédit immobilier répondant le mieux à votre projet, il vous faut monter votre dossier, à savoir fournir à la banque, les éléments indispensables relatifs à votre projet immobilier (revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle…). La banque s'accorde un délai plus ou moins long pour l'acceptation, ou non, de votre crédit. Cet accord de principe est indispensable dans la poursuite de votre projet. Il vous est possible d'obtenir plusieurs accords de la part des banques pour ne finalement choisir que la proposition qui vous conviendra le mieux. Fréquemment, la banque prêteuse vous demandera, avant toute offre de prêt définitive, d'ouvrir un compte chez elle et d'y transférer tout ou partie de vos revenus. Les banques sont prêtes à vous faire bénéficier d'un crédit plus avantageux (taux plus bas par exemple) si elle peut en contrepartie vous compter parmi ses nouveaux clients. Empruntis.comprésente au mieux votre dossier à ses banques partenaires en crédit immobilier afin de vous obtenir les meilleures propositions. Il s'agit d'un document que doit obligatoirement vous adresser la banque et qui précise toutes les caractéristiques de votre crédit. La rédaction de l'offre de prêt est strictement réglementée. De nombreux éléments doivent y figurer : la nature du prêt, son montant, la durée d'emprunt, le coût total du crédit ainsi que la nature et le coût des frais annexes (garanties, assurances…)… Il s'agit du délai minimum – 10 jours - dont vous disposez pour accepter ou refuser une offre de crédit après réception de celle-ci. Ce délai est obligatoire et ne peut être réduit. Sur ce point, vous pouvez vous reporter à notre sujet sur la loi Scrivener. Au terme des 10 jours de réflexion légale, vous pouvez renvoyer l'offre de crédit à la banque signée et ce, avant la date d'expiration de validité de l'offre, fixée par la banque. Une fois ces offres de prêts retournées, vous vous engagez définitivement à souscrire votre emprunt auprès de la Banque choisie. De même, la Banque ne peut plus revenir sur l'acceptation de votre crédit immobilier ni sur les conditions consenties. C'est l'acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l'acte authentique (ou acte de vente). Un mois après la signature de l'acte de vente, vous rembourserez votre 1ère mensualité. Celle-ci est constituée en partie de remboursement de capital et en partie d'intérêts et de frais financiers. Prêt immobilier : ce que votre banquier va vous demander
Pour effectuer une demande de prêt immobilier auprès des banques, il vous faudra vous munir des pièces justificatives suivantes : • Concernant le projet en lui-même, il vous faut vous munir de la promesse d'achat ou compromis de vente si vous acheter dans l'ancien, du contrat de réservation si vous achetez dans le neuf. • Les bulletins de salaires : des 3 aux 6 derniers bulletins de salaires, selon les banques et selon votre profil. • L'avis d'imposition : il est préférable de vous munir de vos deux derniers avis d'imposition pour effectuer votre demande de prêt immobilier. • Cartes nationales d'identité et livret de famille. • Les relevés de compte justifiant votre apport personnel (les sommes d'épargne que vous souhaiter mettre dans votre acquisition). Bon à savoir : les banques vous remettront de meilleures conditions si votre apport est supérieur ou égal à 20% du bien financé. • Echéancier des prêts en cours (prêts immobiliers, crédits à la consommation etc.). • Autre justificatifs de vos charges (quittance de loyers, pensions versées etc.) Les délais de réponses pour obtenir l'accord (ou le refus…) vont de 2 à une dizaine de jours, selon les établissements. Accès au crédit restreint au quatrième trimestre Les banques
de la zone euro vont restreindre l’accès au crédit au quatrième
trimestre, selon les prévisions de la Banque centrale européenne publiées
dans un rapport. En cause : la crise des « subprimes » - l’explosion
de la bulle du crédit immobilier à risque aux Etats-Unis - qui a provoqué
un manque de liquidités. Le durcissement des conditions d’accès
au crédit concerne aussi bien les entreprises que les particuliers.
Le troisième trimestre 2007 était déjà marqué par un renforcement
des normes d’accès au crédit. Les agents immobiliers davantage encadrés C’est l’annonce de Luc
Chatel, secrétaire d’État à la consommation, en réponse à la
Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la
répression des fraudes (DGCCRF). Celle-ci avait révélé il y a moins
d’un mois que 77 % des 1 070 agences immobilières contrôlées pour
les besoins d’une enquête étaient en infraction. Parmi les mesures
présentées, Luc Chatel prévoit d’attribuer à la DGCCRF des pouvoirs
de sanction, de mieux contrôler les diagnostics immobiliers en instaurant
un principe de certification et d’encadrer le système de facturation
des syndics. Ces derniers seront tenus de respecter l’avis du Conseil
national de la consommation (CNC) concernant les prestations qu’ils
doivent assurer sans augmentation de tarif. La Fédération nationale
de l’immobilier (Fnaim) a accueilli avec satisfaction le « pack »
de mesures de Luc Chatel. Des actes notariés électroniques certifiés Les notaires pourront désormais
signer des actes notariés (ou actes authentiques) à distance, sur
support électronique, avec la même valeur juridique que sur support
papier. Autrement dit, la présence devant notaire, pour une vente immobilière
par exemple, ne sera plus obligatoire. Ce nouveau dispositif devrait
entrer en vigueur l’année prochaine. C’est la première fois en
Europe qu’une profession dispose d’une signature dématérialisée
et certifiée, écornant ainsi l’image de bureaucrate généralement
attribuée aux notaires. La City en proie à la crise des « subprimes » Le centre d’affaires londonien,
qui a « massivement » embauché ces derniers temps, va supprimer 6 500
emplois (dont 2 000 d’ici Noël), selon le Centre for Economics and
Business Research (CEBR). La crise financière des « subprimes » est
à l’origine de ces vagues de licenciements. Sont concernées les
activités de capital-investissement, de fusions-acquisitions et de
fonds spéculatifs. Les restructurations annoncées restent toutefois
en deçà de celles des années 2001 et 2002 (15 000 postes supprimés).
Le CEBR évalue le nombre de personnes travaillant à la City à 349 100. Les taux des prêts immobiliers vont augmenter Le site Meilleurtaux.com prévoit une augmentation des taux des crédits immobiliers. La raison ? L’indexation des taux des prêts immobiliers sur les taux d’intérêt à long terme (en particulier l’OAT à 10 ans), lesquels sont en hausse de 0,84 % entre décembre 2004 (3,91 %) et octobre 2007(4,45 %). La progression ne s’est néanmoins répercutée sur les taux des prêts immobiliers qu’à partir de juin 2007. Le contexte de concurrence exacerbée entre établissements bancaires poussait en effet ces derniers à limiter la hausse des taux longs sur les taux des crédits immobiliers. Accès au crédit restreint C’est le constat publié dans le rapport trimestriel de la Banque centrale européenne (BCE) qui a enquêté auprès de 82 banques. Parmi celles-ci, 31 % ont durci les conditions d’accès au crédit au troisième trimestre, contre 3 % au deuxième trimestre. Des restrictions touchant aussi bien les grandes entreprises (33 % des organismes prêteurs ont augmenté leurs taux, contre 4 % d’avril à juin) que les PME (15 % des banques, contre 3 % au deuxième trimestre). Autre « victime » du durcissement de l’accès au crédit : les particuliers. Vingt-deux pour cents des établissements bancaires ont augmenté leurs taux, contre 15 % d’avril à juin. En cause figurent les turbulences des marchés du crédit provoqués par les « subprimes » américains. Un quart des dépenses des Français consacré au logement La part de la consommation totale que les ménages français consacrent au logement représente 25,2 ¨% en 2006 (contre 23,5 % en 2005), selon une étude publiée par l’Insee. Un chiffre qui n’inclut « que » le coût du chauffage et de l’éclairage ainsi que les loyers payés, l’achat de logements comptant lui comme un investissement. Les achats liés aux nouvelles technologies sont également en hausse (15,8 %, contre 13,1 % l’an passé), au même titre que les loisirs (12,1 %, contre 10,5 %). A l’inverse, le poste véhicules neufs a baissé de 2,5 %, au bénéfice des transports aériens, +7,5 %. Ralentissement des prix de l’immobilier en banlieue parisienne Les prix immobiliers dans les petite et grande couronnes parisiennes ralentissent. C’est le constat dressé par les notaires franciliens qui évaluent la hausse des prix à 7 % à fin juin 2007. Pour les appartements situés en petite couronne, l’augmentation est de 7,1 %, loin des 14 % de l’an passé. Le prix moyen du m² est de 3 707 euros. Les valeurs sont plus éloquentes en grande couronne : +5,9 %, contre 15,7 % un an auparavant, pour un prix moyen de 2 913 euros. Les prix des maisons augmentent également moins fortement, avec, d’une part, +6,3 en petite couronne (+14,3 % un an plus tôt) pour un prix moyen de 340 789 euros ; et de l’autre, +7,3 % (14,1 % l’an passé) et un prix moyen de 287 836 euros. source des articles : Empruntis |